经济不雅察报记者田国宝

曩昔三年，房地产在需求松开、融资收紧和风险出清的多重压力下经历了深度调遣。

国度统计局数据久了，2025年，寰球新建商品房销售面积同比着落8.7%，房地产开拓投资降至8.28万亿元，行业限度松开，但销售、投资和新开工的同比降幅均较2024年彰着收窄，一线城市和部分强二线城市仍保持一定的成交活跃度。

2026年是“十五五”蓄意的开局之年。2025年底召开的中央经济责任会议对2026年重心责任进行部署，其中对房地产的表述为“着力沉稳房地产商场”，与2025年的“不时使劲推动房地产商场止跌回稳”比较，2026年开释出沉稳预期的明礼服号。

在“稳中求进”的总基调下，房地产不再承担短期刺激经济的变装，而是被纳入中永远结构转型的框架之中。

政策红利

2025年，围绕房地产商场止跌回稳的想法，各样政策不时发力，但政策取向并未转向全面宽松，而是通过结构性器用沉稳预期、限度风险。

调控方面，供给端着力消化存量、压缩低效增量；需求端通过金融器用裁汰购房成本，场地政府在因城施策框架下承担更大调控牵累。

在货币政策方面，2025年5月，五年期以上LPR从3.6%着落至3.5%，首套房生意贷款利率可低至3.05%，首套房公积金贷款利率降至2.6%，灵验裁汰住户购房成本。

在财政政策方面，2025年3月，当然资源部、财政部磋商发娴雅确，专项债不错用于土地储备，要求各地优先将存量闲置土地纳入储备经营，同期允许确有需求的新增名堂。早在2024年12月，国务院办公厅发文将“收购存量商品房用作保障性住房”纳入专项债券撑持范围。

2025年底召开的中央经济责任会议指出，2026年要执好八项重心任务，其中第八项明确为“着力沉稳房地产商场，因城施策控增量、去库存、优供给，饱读舞收购存量商品房重心用于保障性住房等。2025年底召开的寰球住房城乡建筑责任会议将“着力沉稳房地产商场”手脚2026年的重心责任之一。

从这些会议传递的信息不出丑出，因城施策控增量、去库存、优供给成为2026年房地产调控的病笃关节词。

第一，控增量。2026年1月20日，北京市规自委和北京市发改委磋商印发《北京市2026年度建筑用地供应经营》明确，2026年北京安排城乡建筑用地净减量任务500公顷，指点存量建筑用地供应占比达到65%傍边；上海2026年建筑用地供应经营还未公布，但从2025年的供应经营来看，上海明确要求加大存量建筑用地皮活利用责任力度，指点利用存量建筑用地供应比例不低于70%；深圳更早依然将城市更新和土地整备手脚建筑用地供应的主要起原。

第二，去库存。中央财办解读中央经济责任会议精神时觉得，“新市民”住房需求有待不时开释，“以旧换新”“以小换大”等改善性需求后劲较大，要从供需两头发力稳商场，供给端要严控增量、周转存量，饱读舞收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加速消化库存，同期有序推动“好屋子”建筑。需求端要取舍更多针对性措施，充分开释住户刚性和改善性需求。

商场对2026年房地产政策的预期主要聚焦两个方面：一方面，一线及中枢城市连续调遣限购政策，裁汰准初学槛，进一步开释刚需及改善型需求；连续活泼行使各样金融器用，进一步裁汰购房成本。

另一方面，收储存量土地及存量房产转为保障性住房政策扩围。开拓商手中持有大王人千里淀钞票无法变现，制约了再投资的积极性；由于部分房产流动性差，导致改善型需求置换难度也较大。

第三，优供给。一位多年从事房地产看守的东说念主士告诉经济不雅察报，优供给包括两个层面，一是减少低效供给，通过收储将部分低效供给动荡为保障性住房；二是加大优质供给比例，即加大“好屋子”供给比例来沉稳商场。

在他看来，“好屋子”供给增加例必会影响到存量新址和二手房，是以，收储存量房用作保障性住房需要优先针对这些受到冲击的存量房产，“不单是是简单收储，收储过来还需要进一步改善低效房源的质料和才能，进一步完善配套，让不好的屋子变成好屋子”。

城市更新

在房地产举座步入存量时间的配景下，城市更新正由补充性政策迟缓转为主导性旅途。这一瞥变并非阶段性刺激的完结，而是城镇化程度、东说念主口结构变化与土地要素拘谨共同作用下的取舍。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《对于不时推动城市更新活动的见地》明确提议，到2030年，城市更新活动实际得到病笃阐扬，城市更新体制机制不断完善，城市开拓建筑形式转型初见收效，安全发展基础愈加牢固，劳动效用不断提高，东说念主居环境彰着改善，经济业态愈加丰富，文化遗产灵验保护，风貌脾性愈加彰显，城市成为东说念主民群众高品性生涯的空间。

2025年中央城市责任会议明确提议，城市发展正从大限度增量膨胀阶段转向存量提质增效为主阶段，要以城市更新为病笃执手，猖狂推动城市结构优化、动能动荡、品性普及、绿色转型、文脉赓续、搞定增效。

上述房地产看守东说念主士觉得，城市更新不单是是居住条款改善，还包括生涯配套、群众劳动和市政配套。比如，水电气暖、绿地、教练、医疗、公园绿地等方面，需要在城市更新过程中进一步补充和完善。

此外，职住均衡亦然频年城市更新的重心责任之一。在老旧小区、城中村翻新、旧城翻新、公房翻新等基础上，老工业区、老街区、低效用地等方面翻新也在同步进行，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，城市更新的范围更多濒临总共街区空洞功能。

住建部数据久了，限定2024年底，寰球实际城市更新名堂向上6万个，完成投资约2.9万亿元，更新名堂已从零星推动转向系统实际。2025年，寰球新开工翻新城镇老旧小区2.7万个，逾额完成年度经营。

对房地产企业而言，城市更新不再是可选项，而是时期分水岭。与传统开拓比较，城市更新名堂时时周期更长、息争成本更高，对企业的资金实力、政府协同时期和永远运营时期提议更高要求。

一位从事城市更新的东说念主士告诉经济不雅察报，与传统开拓业务比较，城市更新不单是需要开拓者具备一定的资金实力和开拓时期，还需要具备生意、办公、长租公寓、养老、文旅等方面的运营时期。

濒临将来城市更新的蛋糕，在同等资金实力的配景下，具备较强运营时期的房企具有更大的竞争上风。央企国企具备资金实力，但要是运营时期不及，需要引入协作伙伴弥补短板；民企唯有具备较强运营时期才有参与履历，要是抵赖运营时期，则只可通过磋商体、基金化运作等形式参与其中。

城市更新更正的不单是是房地产的生意模式，盈利模式也在发生变化。一家房企的价值不再仅体当今住宅销售上，而更多来自空间功能重构带来的永远运营收益，居住、产业、生意和群众劳动的复合开拓，成为城市更新名堂时期的标配。比如，住宅配套的商办名堂需要社区生意方面的运营时期；历史街区名堂需要文旅和生意等领域的运营上风；而办公楼则需要在办公和配套生意方面具备较强竞争力。

不管哪一类型的名堂，开拓和运营企业还需要具备与群众配套无缝对接的时期。比如，一个城市更新名堂，如何将名堂说念路交通、绿地与群众交通及市政绿地无缺邻接，包括车库的收支口、泊车位培育、业态匹配等。

与传统开拓比较，城市更新的资金起原愈增多元化。从蓝本的单一开拓融资，迟缓转向财政撑持、专项债、社会成本和永远运营收益补充等组合渠说念，试验的是操盘企业的空洞统筹时期。

生意不动产

在存量钞票周转的轨制器用中，公募REITs的策略价值正在不时飞腾。跟着监管层推动REITs商场高质料发展，公募REITs的底层钞票已由基础才能向生意不动产延长。

2026年1月下旬，证监会陆续受理了8只生意不动产证券投资基金，公募REITs钞票类型进一步丰富。

公募REITs的中枢作用在于买通存量钞票与成本商场之间的通说念，指点资金从增量开拓转向永远运营。监管法式在居品注册、信息暴露和运营管制方面不断优化，审核逻辑迟缓从“名堂合规”转向“钞票质料与现款流沉稳性”。

与基础才能REITs主要劳动群众基础才能周转、注重承担群众属性不同，生意不动产REITs的商场化特征愈加凸起，其现款流高度依赖租出水平、破费景气度和运营效果，对经济周期更为敏锐。

这一特征决定了生意不动产RE－ITs难以简单复制基础才能REITs的膨胀旅途，必须成立在确切、沉稳的运营时期基础之上。监管层强调收益可不时和信息透明，骨子上是在为商场礼貌风险界限。

REITs也在更正房地产钞票的人命周期管制形式。曩昔，生意名堂时时在出售如故永远持有之间作念取舍，而REITs为钞票提供了圭臬化退出通说念，使“开拓—运营—证券化—再投资”造成闭环。这一机制有助于裁汰企业的钞票欠债率，提高资金使用效果，也为房地产从高杠杆模式转向钞票管制和轻成本模式提供轨制基础。

对开拓商和钞票持有者而言，RE－ITs的意旨不在于短期融资限度，而在于重塑经营逻辑。大要刊行REITs的钞票，不时具备权属明晰、运营锻练、现款流可瞻望等特征，这也倒逼企业在名堂早期就强化运营导向。

此外，基础才能REITs由发改委前置审批，发改委与证监会磋商监管，审批经过较长。生意不动产REITs由证监会告成审批监管，无需发改委前置审批，这也为更多优质底层钞票名堂刊行公募REITs提供了便利。

一些头部房企已将公募REITs纳入永远策略。华润置地、万科、招商蛇口等企业，通过生意空洞体、产业园区等钞票的运营积攒，提前布局生意运营和钞票管制时期。

REITs商场的扩容也眩惑了保障资金、待业金等中永远资金入场，提高了商场沉稳性，同期对收益水和缓风险管制提议更高要求。扩募机制的引入，使优质REITs具备不时作念大的可能，但也意味着运营时期不及的居品将迟缓被旯旮化，商场分层将日益彰着。

一位从事购物中心运营的东说念主士告诉经济不雅察报，购物中心基础才能REITs第一批试点时，一些头部生意运营企业取舍主动退出，背后原因有审批经过复杂漫长的成分，更病笃的是这些企业觉得刊行REITs不成更充分体现其价值。

在他看来，基础才能REITs和生意不动产REITs的逻辑不同，前者更强调物业价值及申诉；此后者淡化了物业价值，愈加注重运营质料和时期，预期将带动更多运营时期强的企业参与。