2026年开年以来，中国楼市正经历一场深刻的格局重塑。从核心城市成交量的持续攀升，到政策工具箱的精准发力，再到资金面的全面宽松，多重积极信号共振，宣告楼市正式告别长期调整周期，迎来结构性反转行情。尽管“全面大涨”并非普适性狂欢，而是核心区域引领、优质资产领跑的分化式上涨，但不可否认的是，当前已进入近三年来最友好的买房窗口期，把握趋势与节奏成为置业关键。

政策暖风持续加码，构筑楼市反转基石。2026年政策逻辑已从“稳增长”转向“稳市场+促转型”，形成中央普惠利好与地方精准滴灌的双重支撑。中央层面，个税退税政策延续至2027年底，出售自有住房1年内重新购房可享受个税退还，激活“卖旧买新”置换链条；二手房增值税率从5%降至3%，北上广深首次纳入满2年免征范围，大幅降低交易门槛。金融端支持力度空前，商业用房首付比例统一降至30%，终结近二十年50%的基准线，再贷款、再贴现利率下调0.25个百分点，带动房贷利率跌至历史低位，首套商贷实际利率低至3.1%，公积金利率降至2.6%，显著降低购房成本。

地方层面因城施策精准发力，核心城市松绑限购优化需求释放，三四线城市聚焦去库存稳市场。北京下调非京籍家庭购房社保年限，首个周末新房日均网签量增长近50%；上海延续公积金贷款15%最低首付政策，二手房连续两月成交破2.2万套，远超1.5万套的冷暖线；深圳提升“商转公”贷款比例至80%，元旦期间二手房看房量同比暴涨81%。这些政策并非简单刺激，而是精准激活刚需与改善核心需求，为楼市企稳反弹提供坚实支撑。

市场数据印证反转态势，核心城市领涨格局凸显。2026年1-2月全国商品住宅销售面积同比增长12.3%，创下近三年首次两位数增长，其中上海、深圳成交量同比分别上涨18.7%和16.2%，南京1月二手房成交量超2025年12月全月总量，核心城市“小阳春”行情明确。库存端的供需改善进一步强化上涨预期，一线城市狭义库存去化周期仅8.1个月，核心区域出现供给缺口，上海核心区去化周期降至15个月健康水平，供需匹配度提升稳定房价预期。

值得注意的是，本次反转呈现显著分化特征，“全面大涨”聚焦核心资产。一线及强二线城市核心区凭借产业支撑、资源稀缺性率先止跌回升，北京新房套均面积达129.6平方米，改善型需求成为主力；深圳湾、后海等优质板块项目开盘即售罄，印证高端资产吸引力。而三四线城市仍面临人口外流与库存高企压力，2025年人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分县城达85个月，非核心区域房产流动性风险凸显，“鹤岗化”现象蔓延，这类区域需警惕“有价无市”陷阱。

资金面活水注入，为楼市上涨提供动力支撑。居民存款规模达165万亿元，存款利率跌破1%，大量资金寻求优质投资渠道，房地产核心资产成为重要选项。地方政府专项债限额增至4.4万亿元，部分资金投向土地收储、存量房收购；“白名单”融资机制推动超7万亿元贷款落地，化解房企流动性风险，近20家房企完成债务重组，行业信心逐步修复。外资也试探性回流，聚焦一线城市优质商业与长租公寓赛道，国内外资本的审慎乐观构成市场筑底的微观基础。

存量时代来临，价值重构催生新机遇。2026年重点30城二手房成交占比超65%，北京更是达到82.58%，二手房主导市场成为常态。“带押过户”全面推广提升交易效率，换房需求占比达70%，市场从投资主导转向自住主导，投资客占比不足8%，购房者更看重居住价值与配套品质。城市更新成为存量资产增值引擎，核心区域老旧小区基础设施改造后价值平均提升10%-15%，优质次新房、地铁房、产业聚集区房源成为增值主力。

对于购房者而言，当前窗口期的核心是把握“分化机遇”，规避盲目跟风。刚需群体可趁政策红利与低利率窗口期，优先选择一线近郊地铁房或强二线产业区房源，无需追求精准抄底，匹配自身需求与月供能力即可入手。改善型购房者可借助个税退税政策“卖旧买新”，优先布局核心城市优质次新房，兼顾居住品质与保值能力。投资群体需摒弃普涨思维，聚焦一线城市核心地段、强产业支撑区域的优质资产，持有周期至少5年以上，确保租金回报率覆盖月供。

展望2026年全年，楼市分化上涨态势将持续，政策底、市场底与价值底形成共振，核心城市优质资产上涨空间明确。但需警惕非核心区域的调整风险，三四线城市投资性购房需坚决回避。对于真正有居住需求的购房者，当前政策支持力度大、选择空间充足、利率处于历史低位，正是入场的黄金窗口期。把握城市与板块分化规律，聚焦优质资产，才能在本轮楼市反转行情中实现资产的稳健配置。